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关于举行《清远市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》立法听证会的公告

发布时间:2021-09-01 15:00

关于举行《清远市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》
立法听证会的公告


 

为推进科学立法、民主立法、提高立法质量,根据清远市人大常委会主任会议的决定,市人大法制委员会、市人大常委会法制工作委员会拟就《清远市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》立法涉及的一些焦点、难点问题举行听证会,现将有关事项公告如下:

一、听证时间

2021年10月12日(星期二)上午9:30-11:30

二、听证地点

市机关办公楼1号楼430会议室

三、听证会议题

清远市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》中关于住宅小区建筑控制线与规划红线之间公共空间的管理问题:

(一)住宅小区建筑控制线与规划红线之间公共空间的权属;

(二)住宅小区建筑控制线与规划红线之间的公共空间是否可以设置收费的临时停车位?如果可以,应当符合什么条件?

(三)在住宅小区建筑控制线与规划红线之间的公共空间设置收费的临时停车位,应当由谁申请、由谁批准、由谁建设、由谁管理、收益归谁?

四、听证会报名

(一)欢迎社会各界人士通过书信、传真、电子邮件等方式报名参加听证会。来信请寄清远市人大常委会法工委(地址:清远市清城区人民二路18号机关办公大楼1号楼4楼,邮编:511518);传真:0763-3363908;电子邮箱:qysrdfgw@126.com;咨询电话:0763-3363908。

(二)报名时请提供个人身份证复印件、个人简历、联系方式,并附发言提纲,表明所持观点。

(三)听证会报名截止时间为2021年9月17日。

五、听证会陈述人的选择

按照报名的先后顺序、报名人所持观点、行业特点、专业知识等遴选;确定陈述人后将及时向其发出通知。

 

 

清远市人大常委会办公室

2021831
 

清远市住宅小区物业管理条例


(草案修改稿)

目  录

第一章  总则

第二章  物业管理区域

第三章  业主组织

    第一节  业主大会

    第二节  业主委员会

    第三节  物业管理委员会

第四章  物业服务和管理

    第一节  前期物业管理

    第二节  物业服务

    第三节  共有物业和设施设备管理

    第四节  公共收益管理

第五章  法律责任

第六章  附则

 

第一章  总则

第一条【目的和依据】  为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,维护业主、物业服务人以及其他当事人的合法权益,推进基层治理体系和治理能力现代化,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】  本市行政区域内住宅小区物业管理活动适用本条例,其他住宅和非住宅区域需要实施物业管理的可以参照本条例执行。

本条例所称住宅小区是指按照城镇统一规划,建设达到一定规模,基础设施配套齐全,已建成或者部分建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

第三条【坚持党的领导】  业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务应当在中国共产党的领导依法依规开展物业管理活动。

推动在住宅小区中建立党组织,发挥党建引领作用。

第四条【市、县(市、区)人民政府职责】  市、县(市、区)人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导,将住宅小区物业管理纳入基层社会治理综合网格工作,构建守望相助的和谐社区,推动物业管理和服务规范化、市场化、专业化。

县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,统筹推进基层党建和设立业主大会、选举业主委员会;建立与物业管理工作相适应的经费和人员保障机制,为物业管理工作和设立业主大会、选举业主委员会提供经费保障,为街道办事处、乡镇人民政府配备物业管理的专职工作人员。

第五条【市住房城乡建设主管部门职责】  市人民政府住房城乡建设主管部门负责本市行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)监督和指导各县(市、区)人民政府贯彻执行物业管理法律法规和相关规定;

(二)拟定或者制定本市物业管理相关配套政策并组织实施;

(三)建立物业服务人信用信息平台和信用档案,制定物业服务人诚信信息管理制度,建立物业服务人信用等级评定体系;

(四)建立、维护本市物业管理信息平台;

(五)制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、前期物业服务合同等示范文本;

(六)指导、协调全市物业使用和维护的监督管理工作、物业专项维修资金管理工作、物业管理培训与宣传工作;

(七)指导、协调市物业管理行业协会开展工作;

(八)协助市、县(市、区)人民政府相关行政管理部门以及街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作;

(九)法律法规和本条例规定的其他职责。

第六条【县(市、区)住房城乡建设主管部门职责】  县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门负责本级行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

)协助完善物业管理信息平台的数据库;

)负责物业服务人和从业人员的监督管理;

)负责共有物业使用和维护的监督管理;

)指导街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会开展住宅小区物业管理工作;

)监督、指导前期物业服务招标工作、物业专项维修资金的归集和使用、物业管理承接查验工作等;

)办理物业管理区域、前期物业服务申请招标、前期物业服务中标、前期物业服务合同和物业服务合同、物业承接查验的备案;

)按照工作职责依法查处违反物业管理法律法规的行为,处理涉及物业服务人在物业管理活动中的投诉;

)定期开展物业管理培训;

)协助市、县(市、区)人民政府相关行政管理部门以及街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作;

(十)法律法规规定的其他职责。

第七条【其他主要行政管理部门职责和分工】  市、县(市、区)人民政府下列行政管理部门按照各自职责,负责在物业管理区域内开展监督管理和行政执法工作:

(一)市场监管部门负责对物业服务收费进行监督检查,对物业管理区域内电梯等特种设备的安全进行监督管理,依法查处物业管理区域内违法违规收费、无照经营、广告内容违法、侵害消费者权益等违反市场监督管理法律法规的行为。

(二)自然资源部门负责物业管理区域内的规划工作,对擅自改变房屋用途,破坏或者擅自改变房屋外观,违法搭建建筑物、构筑物等违反规划管理法律法规行为予以认定并依法查处;依法对新建住宅小区物业管理区域进行划定、调整,配合街道办事处、乡镇人民政府对旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区确定或者调整物业管理区域。

(三)城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内擅自占用绿地、损毁树木和园林、违法设置户外广告、违法饲养家畜家禽、乱丢垃圾、乱涂乱画、乱张贴、乱摆卖等违法行为,捕捉无证饲养的犬只。配合自然资源部门查处物业管理区域内擅自改变房屋用途破坏或者擅自改变房屋外观违法搭建建筑物或者构筑物等违反规划管理法律法规的行为。

(四)公安机关负责指导物业服务人建立健全和落实秩序维护制度、岗位责任制度、秩序维护人员管理制度和紧急情况应急预案;做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;查处物业管理区域内违反社会生活噪音污染防治的法律规定,制造噪声干扰他人正常生活的行为;对物业管理区域内的物业服务人、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况实施日常消防检查,对违反有关消防安全管理规定的责令限期依法改正,并通报属地消防救援机构;打击物业管理服务中的欺行霸市行为;查处物业管理区域内因犬只产生噪声干扰他人正常生活,驱使或者放任犬只恐吓、伤害他人等违反治安管理的行为;查处物业管理区域内违规停放车辆、违规停放电动自行车和违规充电等行为。

(五)消防救援部门负责督促本行政区域内的物业服务人、居民委员会或者村民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责,落实防火、灭火措施,依法查处物业管理区域内的消防违法行为。查处物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为。

发展改革、生态环境、卫生健康、民政、农业农村、水利、应急管理等相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。

第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】  街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本行政区域内住宅小区物业管理活动的日常监督管理,履行下列职责:

(一)对业主委员会成员、候补委员候选人进行资格审查,确定业主委员会成员、候补委员候选人名单;

(二)审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督选举产生业主委员会;

(三)指导和监督业主委员会成立换届选举小组;

(四)组织未能选举产生业主委员会或者业主委员会未能按时完成换届工作的小区设立物业管理委员会;

(五)办理业主委员会和物业管理委员会的备案手续;

(六)代为保管业主委员会移交的资料、印章、财物等物品;

(七)监督公共收益开支公开情况;

(八)组织召开物业管理联席会议;

(九)指导和监督物业服务招标投标活动;

(十)确定应急物业服务人;

(十一)负责业主大会、业主委员会、物业管理委员会在物业管理活动中的业务指导与监督管理;

(十二)撤销业主大会、业主委员会、物业管理委员会违反法律法规的决定;

(十三)协助县(市、区)人民政府自然资源部门划定或者调整物业管理区域;

(十四)协助市、县(市、区)人民政府相关行政管理部门在物业管理区域内开展监督管理和投诉处理工作;

(十五)调解业主、业主委员会、物业管理委员会、物业使用人和物业服务人在物业管理活动中的纠纷;

(十六)承接县(市、区)有关职能部门依法下放或者委托的物业管理工作职责;

(十七)法律法规规定的其他职责。

第九条【居民委员会、村民委员会职责】  居民委员会或者村民委员会应当加强本社区或者行政村内住宅小区物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作,履行下列职责:

(一)主持本社区或者行政村内住宅小区物业管理委员会工作;

(二)指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

(三)指导业主委员会的换届选举和届中补选工作;

(四)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;

(五)协助街道办事处、乡镇人民政府以及有关行政管理部门对物业管理活动进行监督;

(六)调解物业管理纠纷;

(七)法律法规规定的其他职责。

第十条【行业协会的职责】  物业管理行业协会应当履行下列职责:

(一)加强行业自律管理,保障物业服务人依法执业,维护行业合法权益;

(二)编制物业服务标准,总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;

(三)建立行业规范,规范从业人员行为,维护市场秩序和公平竞争;

(四)监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则供业主和物业服务人在协商物业费时参考

(五)组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育;

(六)组织物业服务项目的评优工作;

(七)接受政府有关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会的委托,提供物业服务相关专业服务工作;

(八)对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责。

第十一条【联席会议规定】  街道办事处、乡镇人民政府应当依法召集物业管理联席会议。联席会议由住房城乡建设、城市管理行政执法、自然资源、生态环境、公安机关、司法、应急管理、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会等相关单位和物业服务代表、建设单位代表、业主委员会或者物业管理委员会负责人等相关人员组成。

物业管理联席会议协调处理以下事项:

(一)业主委员会任期届满未完成换届选举工作的;

(二)新旧物业服务人交接中发生的矛盾纠纷;

(三)设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中的法律适用问题;

(四)在物业管理区域增建共用设施设备,改建、重建建筑物及其附属设施;

(五)其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项。

第十条【业主个人信息保护】  任何组织、个人应当妥善保管在物业管理过程中获得的业主信息资料,严格遵守法律法规关于业主信息保护的规定。

第二章  物业管理区域

第十条【物业管理区域的划分规定】  物业管理区域按照下列规定划分:

(一)同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地不可分割的,应当划分为一个物业管理区域;

(二)同一个建筑区划内被同一围墙围蔽成一个封闭区域的,应当划分为一个物业管理区域;

(三)同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地能够分割并独立使用,并且有市政道路、河道或围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(四)分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地是共用的,应当划定为一个物业管理区域;其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用,并且有市政道路、河道或者围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(五)不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(六)住宅小区建筑控制线以内应当划入物业管理区域,建筑控制线以外不得划入物业管理区域。

第十条【物业管理区域的确定】  新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,自然资源部门应当在征求住房城乡建设主管部门的意见后确定物业服务区域。

新建物业出售时,建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,自然资源部门应当协助街道办事处、乡镇人民政府确定物业管理区域。

第十条【住宅小区建筑控制线与规划红线之间的公共空间管理】  住宅小区退让区域红线用地内不得建设大门、门房以及其他建筑物、构筑物。在退让区域红线范围内设置临时停车位的,应当在该区域整体规划设计的基础上建设,建成的停车位不计入配建停车位指标。

在住宅小区退让区域红线范围内建设公共绿地、临时停车位的,应当经城市管理综合执法部门审核,由用地权属单位负责建设,纳入城市公共开放空间由城市管理综合执法部门负责统一管理。具体管理办法由市人民政府制定并向社会公布。

第三章  业主组织

第一节  业主大会

第十条【业主大会职责】  除法律法规已有规定外,业主大会还应当履行以下职责:

(一)确定业主委员会成员津贴标准、业主委员会专职工作人员的工作职责和薪酬标准;

(二)决定对业主委员会及其负责人进行审计的有关事项;

(三)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的威尼斯人官网;

(四)决定对房屋安全进行检测检验;

(五)决定管理规约约定应当由业主共同决定的事项。

第十条【业主大会会议表决方式和投票权数】  业主大会会议表决采用书面或者电子投票等方式记名投票。电子投票视为业主真实意思表示,与书面投票具有同等法律效力。

电子投票应当采用住房城乡建设主管部门指定的信息平台进行,并核实业主身份。

未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,根据管理规约或者业主大会议事规则确定。

第十条【首次业主大会会议规定】  首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

首次业主大会会议未表决通过有关事项的,按照如下规定处理:

(一)已经选举产生业主委员会,但是未通过管理规约、业主大会议事规则的,业主委员会应当根据业主大会会议讨论情况对管理规约、业主大会议事规则进行修改,并再次组织业主大会会议进行表决;

(二)已经通过管理规约和业主大会议事规则,但未选举产生业主委员会的,街道办事处或者乡镇人民政府应当在六个月内再次组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会;

(三)未通过管理规约、业主大会议事规则,且未选举产生业主委员会的,街道办事处或者乡镇人民政府应当在六个月内再次组织召开业主大会会议,通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

第二节  业主委员会

第十条【业主委员会的职责】  除履行法律法规规定或者业主大会赋予的职责外,业主委员会还应当履行下列职责:

(一)编制业主大会年度预算、决算方案,依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理,以业主大会或者业主委员会名义依照有关规定开立银行账户;

(二)拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法草案;

(三)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;

(四)制订重大维修工程方案和紧急维修方案,并监督方案的实施;

(五)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用;

(六)督促物业服务人制定并实施突发事件应急预案;

(七)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

(八)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

(九)协调、处理涉及物业管理的共同事务,调解物业管理纠纷;

(十)配合行政执法机关开展执法工作;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

十条【业主委员会成员、候补委员候选人产生方式】  业主委员会成员、候补委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区、村党组织推荐;

(二)居民委员会、村民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐;

(四)产权单位推荐。

同一物业管理区域内,可以以楼(幢)为单位推举一名候选人。

鼓励中国共产党党员、人大代表、政协委员、公职人员、退休干部自荐成为候选人。

第二十条【业主委员会成员、候补委员的产生】  业主委员会成员、候补委员应当从符合法律法规规定的业主中选举产生。

推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的居民委员会或者村民委员会成员通过法定程序兼任常住小区的业主委员会成员。

街道办事处、乡镇人民政府应当从业主委员会成员中聘请社会综合治理网格员。

同一物业管理区域内,可以以楼(幢)为单位推举一名业主代表作为专职工作人员,协助业主委员会处理日常事务。

第二十条【业主委员会成员职务递补和补选】  业主委员会成员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会成员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置和信息化系统公告,并书面报告街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会。

业主委员会成员任期内出现缺员,有以下情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议进行补选:

(一)没有候补委员递补的;

(二)由候补委员递补后仍不足五人的;

(三)业主委员会成员超过五人但仍不足业主大会议事规则约定人数二分之一的;

(四)后期物业的业主入住后需要增补业主委员会成员的。

职务终止的业主委员会成员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的,业主委员会可以请求居民委员会或者村民委员会、公安机关协助移交。

第二十条【业主委员会备案】  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案,按规定提交相关材料。

街道办事处、乡镇人民政府对备案材料的真实性、规范性进行核实,并在五日内予以备案符合要求的,出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明;不符合要求的,应当告知存在的问题。

第二十条【印章的使用管理】  业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的,由业主委员会向保管单位提出。

业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会半数以上成员签字同意。

第二十条【业主委员会委员名额预留】  住宅小区分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会,并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。

后期开发物业交付使用后,应当增补业主委员会委员。增补后的业主委员会成员总人数不得超过法律法规规定的最高人数。

第二十条【聘请专职工作人员】  业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员等专职工作人员,负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当向全体业主公开业主委员会成员、专职工作人员的联系方式。

第二十条【换届期间财物保管】  业主委员会应当自任期届满三个月前将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪录等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地的居民委员会或者村民委员会保管。

拒不移交前款所述物品的,居民委员会或者村民委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府督促移交;经督促仍拒不移交的,可以请求公安机关协助移交,物业所在地的公安机关应当予以协助。

居民委员会或者村民委员会应当在新一届业主委员会备案后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。届满没有选出新一届业主委员会的,上述资料继续由居民委员会或者村民委员会保管。

第二十条【工作经费、工作津贴】  召开业主大会的工作经费按照法律法规规定筹集和使用,业主委员会的日常工作经费、工作津贴由全体业主承担,或者依照业主大会的决定从共有资金列支。

根据业主委员会成员的工作情况,可以发放适当津贴。津贴标准由业主大会和业主委员会议事规则或者住宅小区管理规约约定。候补委员不得领取津贴。

第二十条【审计制度】  业主委员会任期届满前,应当委托有资质的审计机构对物业专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费筹集使用情况进行审计。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计费用从业主共有资金中列支。

十条【业主知情权保障】  业主可以查阅业主大会、业主委员会等会议资料,并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当及时予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主,每半年公示业主委员会成员、候补委员缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

第三十条【业主委员会成员、候补委员的禁止行为】  业主委员会成员、候补委员应当签订履职承诺书,接受全体业主监督,不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书;

(三)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(六)与本业主大会订立合同或者进行交易,损害业主合法权益;

(七)为在本物业管理区域提供服务的物业服务人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业,损害业主合法权益;

(八)拒不执行行政机关关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;

(九)不履行业主义务、不遵守管理规约;

(十)一年内两次无故缺席或者五次请假缺席业主委员会会议;

(十一)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(十二)违反法律法规或者侵害业主合法权益的其他行为。

第三节  物业管理委员会

第三十条【物业管理委员会的性质】  物业管理委员会作为临时机构,依照本条例规定承担相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。在业主委员会产生之前,临时代替业主委员会开展工作,履行业主委员会相关职责。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第三十条【物业管理委员会的成立条件】  有下列情形之一的,经业主总人数百分之十以上的业主申请,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

第三十条【物业管理委员会的组成】  物业管理委员会成员人数为七人以上单数,由下列人员组成:

(一)居民委员会代表或者村民委员会代表一人;

(二)社会综合治理网格员一人;

(三)物业服务人代表一人;

(四)业主代表若干人,具体人数由街道办事处或者乡镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

物业管理委员会主任由居民委员会代表或者村民委员会代表担任,副主任由一至两名业主代表担任。

物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合法律法规关于业主委员会成员条件的规定,由街道办事处或者乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。

社区没有设立社会综合治理网格员的,或者物业服务人受邀请但是没有派代表参加物业管理委员会的,不影响物业管理委员会的成立。

第三十条【物业管理委员会的成立和调整】  街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理委员会成员的基本情况向全体业主公示十五日;公示期间对物业管理委员会成员名单有异议的,应当以书面形式实名向街道办事处、乡镇人民政府提出。公示期满无异议或者异议不成立的,物业管理委员会成立。

物业管理委员会成员有下列情形之一的,应当予以调整,并按照前款规定予以公示:

(一)物业管理委员会成员主动申请辞职;

)单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责;

)业主代表不符合法律法规关于业主委员会成员条件的规定,或者有法律法规规定的业主委员会成员不得从事的行为。

第三十条【物业管理委员会印章管理】  物业管理委员会成立后,可以持街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制印章,并交由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

物业管理委员会解散后,印章由保管人交回街道办事处、乡镇人民政府保管。

第三十条【物业管理委员会议事制度】  物业管理委员会会议由主任或者受主任委托的副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加,业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会确定的事项应当由过半数的成员签字同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示十日。

公示期间,业主对物业管理委员会确定的事项有异议的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当研究处理并作出答复。未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表示反对的,物业管理委员会按照确定的事项执行。

第三十条【业主资料的收集】  物业管理委员会成立之后,建设单位或者物业服务人应当在十日内向街道办事处、乡镇人民政府提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积,不动产登记机构应当无偿提供。

第四章  物业服务和管理

第一节  前期物业管理

第三十条【选聘前期物业服务人】  物业管理区域依法成立业主大会之前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资格的物业服务人提供前期物业服务,签订前期物业服务合同,并按照市人民政府住房城乡建设主管部门提供的示范文本拟定临时管理规约。

建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业服务招标投标工作:

(一)预售商品房项目的,应当在办理商品房预售许可之前完成;

(二)现售商品房项目的,应当在办理现售备案前三十日完成;

(三)非出售的新建物业项目,应当在交付使用前九十日完成。

分期开发的住宅物业,应当按照划定的物业管理区域进行前期物业服务招标;分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务人提供服务,前期物业服务招标的服务范围是整个物业管理区域。

十条【物业承接查验】  县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当组织制定物业承接查验规范,明确承接查验具体标准和程序。

业主大会成立之前建设单位选聘前期物业服务人的,建设单位应当与前期物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下,进行物业承接查验。

业主大会成立后,业主委员会应当与建设单位、物业服务人共同进行物业承接查验。建设单位已经不存在的,由业主委员会与物业服务人共同进行物业承接查验。

第二节  物业服务

第四十条【委托服务】  住宅小区物业管理区域内的电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备,应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。物业服务人应当与电梯、消防等设施设备维修保养单位在委托维修保养合同中明确安全责任条款。

经业主大会表决同意,可以使用物业专项维修资金购买电梯安全责任保险。

第四十条【安全防范工作】  物业服务人应当制定物业管理区域安全防范应急预案,接受相关部门指导,做好物业管理区域的安全管理工作。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,并配合开展相关工作。

发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务人应当及时采取应急措施,并按照规定向有关行政管理部门或者相关专营单位报告,协助做好相关工作。

第四十条【专营单位服务】  供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照法律法规等相关规定承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

新建、改建、扩建住宅小区应当在物业管理区域内配套建设供水设施设备。供水设施设备应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。供水单位应当为新建、改建、扩建住宅小区安装分户计量装置,按照法律法规等相关规定承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

已建成的住宅小区未配套建设供水设施设备的,应当逐步推进供水设施设备的配套建设。

物业服务人接受专营服务单位委托代收费用的,可以根据约定向专营服务单位收取劳务费,除法律法规等另有规定的外,不得向业主收取手续费、周转金、保证金等额外费用。

第四十条【项目交接】  物业服务人应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主委员会或者物业管理委员会办理项目交接,退出物业管理区域,不得强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用。在办理交接至退出物业管理区域期间,物业服务人应当维持正常的物业管理秩序。

新物业服务人承接物业时,应当在业主委员会或者物业管理委员会的监督下与原物业服务人共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接,并按照法律法规的规定办理移交手续。

第四十条【物业移交】  原物业服务人拒不办理查验、移交的,业主、业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府和县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门报告,并可以向辖区公安机关请求协助,公安机关应当依法协助处理。

物业服务合同期限届满或者依法终止,不再续聘的物业服务人不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成、存在未结诉讼、物业及设施设备权属存在争议、对业主组织和行政主管部门的决定有异议等理由拒绝、拖延办理项目交接和退出物业管理区域。

不再续聘的物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备,应当与业主委员会或者物业管理委员会协商处理,不得强行拆除。协商不成的,可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第四十条【公共水电费用分摊】  物业服务人应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业服务人不得向业主分摊下列费用:

(一)物业服务人办公、生活的自用水电费用;

(二)物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用;

(三)物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用;

(四)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主对公布的共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务人应当及时答复。

第四十条【物业服务提前终止的处理】  物业服务合同一方要求提前终止服务合同的,应当提前三个月书面通知对方,并以书面形式告知居民委员会、村民委员会、街道办事处、乡镇人民政府和县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门,同时在物业管理区域显著位置和信息化系统公示三十日以上。

第四十条【应急物业服务】  县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当建立物业服务人应急预选库,提供应急物业服务。

出现下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府可以在物业服务人应急预选库中抽签选定一家物业服务人提供应急服务,并签订应急物业服务合同:

(一)物业服务人因为被吊销营业执照、被依法解散或者单方退出物业管理区域的;

(二)物业服务合同期限届满之前,或者期限届满之后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间,物业服务人突然退出物业管理区域的;

(三)尚未选聘出新的物业服务人,原物业服务人依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的;

(四)物业服务合同期限届满后,物业服务人按合同约定退出物业管理区域,但该物业管理区域业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务人的;

(五)其他原因导致原物业服务人退出,尚未选聘出新的物业服务人,发生物业管理区域内没有物业服务人提供服务的情形。

第四十条【养犬管理规定】  在住宅小区物业管理区域内携带犬只外出应当遵守下列规定:

(一)携带已免疫证明或者为犬只佩戴相应犬牌;

(二)用长度两米以下的犬绳牵领并佩戴口嚼或者嘴套等防护器具,或者装入笼内;

(三)有效制止犬只攻击行为;

(四)避让行人尤其是老年人、残疾人、孕妇和儿童;

(五)由完全民事行为能力人牵领或者携带犬只;

(六)在人多拥挤场合和电梯内应当怀抱犬只或者收紧犬绳,贴身携带犬只;

(七)即时清除犬只排泄的粪便。

第五十条【物业管理区域的禁止行为】  除法律法规规定的禁止行为外,物业管理区域内还不得有下列行为:

(一)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;

(二)在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动自行车、电动摩托车和电动三轮车;

(三)擅自摆摊设点;

(四)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(五)占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口和消防车通道或者妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,损坏、挪用或者停用消防设备;

(六)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

(七)违反法律法规规定饲养家畜家禽影响市容和环境卫生;

(八)违反法律法规规定出租房屋;

(九)饲养动物干扰他人正常生活,或者放任动物恐吓他人;

(十)违反公序良俗;

(十)管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域发生前款所列行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时劝阻;劝阻无效的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关职能部门;街道办事处、乡镇人民政府或者有关职能部门应当依法及时处理,相关业主、物业使用人应当予以配合。

第五十一条【物业服务人的禁止行为】  物业服务人不得有下列行为:

(一)将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用;

(二)以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用设施设备;

(三)指定业主购买特定商品或者服务;

(四)发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为,不制止、不报告;

(五)限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造;

(六)拒不履行物业承接查验义务;

)法律法规规定的其他禁止行为。

第五十二条【装饰装修中的禁止行为】  物业服务人在装饰装修活动中不得有下列行为:

(一)指派装饰装修企业;

(二)强行推销装饰装修材料;

(三)强行提供搬运或清运服务;

(四)索取不正当利益;

(五)无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工;

(六)无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业服务区域;

(七)法律法规规定的其他禁止行为。

条【企业诚信档案管理  在清远市从事物业服务物业服务企业应当向县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门申请建立诚信档案

物业服务企业县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门申请建立诚信档案县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当先行为其建立临时物业服务企业诚信档案,纳入企业信用管理。

鼓励建设单位、业主大会、业主、政府采购单位优先选聘已建立物业服务企业诚信档案且企业信用等级高的物业服务企业

第三节  共有物业和设施设备管理

第五十条【电动自行车集中存放场所和充电点建设管理】  建设单位应当在新建住宅小区内规划建设电动自行车集中存放场所和具备定时充电、自动断电、故障报警等功能的充电控制设施,按要求同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。自然资源部门应当在核发项目规划许可和项目验收等环节进行审核。

未配套建设或者缺少电动自行车集中存放场所和充电设施的住宅小区,应当利用公共用地、自行车库、露天停车位等增建、改建符合相关技术规范和防火要求的电动自行车集中存放和充电的场所。

第五十条【电动自行车管理】  禁止电动自行车进入电梯。禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会可以采用智慧监控设施设备进行监督,发现上述违法行为时,应当及时劝阻和制止。

第五十条【业主维护安全义务】  业主、物业使用人对其所有或者使用物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

第五十条【维修、更新、改造和养护】  物业共用设施设备的维修、更新、改造和养护的费用,除法定或者约定应当由建设单位或者物业服务人承担外,按照下列规定处理:

(一)物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(二)单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(三)一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

第五十条【应急维修】  发生下列危及房屋和人身安全的紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,经业主委员会或者物业管理委员会同意,可以直接申请使用物业专项维修资金;没有业主委员会或者物业管理委员会的,经居民委员会或者村民委员会同意,可以直接申请使用物业专项维修资金:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)楼体外立面存在脱落危险;

(五)未移交供水公司的二次供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断;

(六)排水设施坍塌、堵塞、爆裂导致无法正常排水;

(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第五十条【停车资源共享】  县(市、区)人民政府应当组织交通、公安、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区,其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

第四节  公共收益管理

六十条【公共收益的范畴】  除法律法规规定之外,物业管理区域内属于业主的公共收益还包括:

(一)利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位、共用设施经营所得的收益;

(二)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道以及户外区域等设置广告获得的收益;

(三)因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

(四)物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等;

(五)公共收益的孳息。

第六十条【公共收益的约定事项】  业主大会成立前,需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的,应当在前期物业服务合同或者临时管理规约中明确下列事项:

(一)可以开展经营的场地范围;

(二)电梯、大堂、外立面等设置广告的标准和要求;

(三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;

(四)物业服务人的管理服务费用或者委托经营成本的标准,比例不得超过所得收入的百分之五十;

(五)公共收益的财务管理要求;

(六)相关合同、会计凭证等档案的建立、公示及查询办法;

(七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;

(八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

业主大会成立后,物业服务人和业主大会可以对前款所列事项重新约定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照管理规约的约定,依法签订合同并办理相关手续。

第六十条【公共收益的管理主体】  公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户,业主委员会可以自行管理,也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。

未成立业主委员会的住宅小区的公共收益,可以由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后,物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

第六十条【公共收益的用途】  公共收益可以用于以下方面:

(一)维修、更新、改造、增设共用部位、共用设施设备;

(二)开展业主公益活动;

(三)业主委员会或者物业管理委员会的工作经费、津贴以及聘用专职工作人员的薪酬;

(四)补充物业专项维修资金;

(五)业主大会议事规则和管理规约约定的其他事项。

第五章  法律责任

第六十条【行政管理部门及其工作人员的法律责任】  市、县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员未依照本条例规定履行相关职责的,依法追究主要负责人和其他直接责任人的责任。

第六十条【业主委员会的法律责任】  业主委员会违反本条例第十条规定,不依法履行职责,严重损害业主权益的,经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。街道办事处、乡镇人民政府应当予以协助组织。

第六十条【建设单位的法律责任】  建设单位有下列情形之一的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款:

(一)违反本条例第十第一项规定,将同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地进行分割管理的;

(二)违反本条例第十条规定,拒不履行物业承接查验义务的。

第六十条【拒不退出物业管理区域的法律责任】  违反本条例第四十条规定,不再续聘的物业服务人不退出物业管理区域的,由住房城乡建设主管部门责令限期退出;逾期拒不退出的,按照下列规定予以处罚:

(一)强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用的,责令退还已收取的物业服务费用,限期退出物业管理区域,并处五万元以上十万元以下罚款;

(二)拒绝办理交接的,责令改正,拒不改正的处五万元以上十万元以下罚款。

第六十条【物业服务人的法律责任】  物业服务人违反本条例第五十条规定,未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关职能部门的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上五万元以下罚款。

物业服务人违反本条例第五十一条有关规定的,由住房城乡建设主管部门按照以下规定予以处罚:

(一)违反第二项规定的,责令改正,并处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违反第三项规定的,责令限期改正,并处五万元以上二十万元以下罚款;

(三)违反第四项规定的,责令改正,并处一万元以上五万元以下罚款;

(四)违反第五项规定的,责令改正,并处三万元以上五万元以下罚款;

(五)违反第六项规定的,责令改正,并处一万元以上五万元以下罚款。

第六十条【违规停放电动自行车或充电的法律责任】  违反本条例第五十条规定,在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电,拒不改正的,由消防救援机构责令改正,对经营性单位和个人处两千元以上一万元以下罚款,对非经营性单位和个人处五百元以上一千元以下罚款。

十条【擅自挪用、侵占公共收益的法律责任】  违反本条例第六十条规定,单位、组织或者个人擅自挪用、侵占公共收益的,由住房城乡建设主管部门责令退还,对单位、组织处二十万元以上五十万元以下罚款;对个人处五万元以上十万元以下罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

条【援引性条款】  违反本条例规定,法律法规已有处罚规定的,从其规定。

第六章  附则

 第七十条【施行期限】  本条例自   年  月  日起施行。


 

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